On l'appelle « la nouvelle loi Airbnb ». Elle a été votée le 19 novembre 2024 et ses effets se déploient jusqu'en 2034. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, ce qui arrive, et ce que ça change concrètement pour un propriétaire en Sud Vendée.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par la députée Annaïg Le Meur, est le texte le plus important pour la location saisonnière depuis dix ans. Son objectif affiché : redonner la main aux communes face à la pression des meublés de tourisme sur le logement, et supprimer l'avantage fiscal qui rendait la courte durée plus intéressante que la location classique.
Elle n'interdit rien. Elle encadre, elle déclare et elle taxe. Et contrairement à ce qu'on lit souvent, l'essentiel du choc n'est pas administratif, il est fiscal.
Cet article est un résumé pratique écrit par des professionnels de la gestion locative, pas par des juristes. Il ne remplace pas un conseil personnalisé — et surtout pas un appel à votre mairie, qui reste la seule à savoir ce qui s'applique sur votre commune. Nous passons cet appel pour chaque bien que nous prenons en gestion.
| Sujet | Avant | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Déclaration du logement | Obligatoire seulement dans certaines communes | Obligatoire partout, avec numéro d'enregistrement |
| Abattement micro-BIC, bien non classé | 50 % jusqu'à 77 700 € | 30 % jusqu'à 15 000 € |
| Abattement micro-BIC, bien classé | 71 % jusqu'à 188 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € |
| Plafond de nuitées en résidence principale | 120 nuits | 120 nuits, abaissable à 90 par la commune |
| Performance énergétique | Aucune exigence | DPE encadré en zone tendue, puis généralisé en 2034 |
| Interdiction en copropriété | Unanimité requise | Majorité des deux tiers |
| Pouvoirs de la commune | Limités | Quotas par quartier, zones réservées dans le PLU |
C'est le point sur lequel circulent le plus d'informations approximatives, parce que la loi et la réalité du terrain ne sont pas au même endroit.
Ce que dit la loi : tout meublé de tourisme, résidence principale ou secondaire, dans n'importe quelle commune de France, doit être enregistré et se voir attribuer un numéro. Ce numéro doit apparaître sur chaque annonce, sur toutes les plateformes. Les déclarations locales en mairie devaient basculer vers un téléservice national unique au plus tard le 20 mai 2026.
Ce qui se passe réellement : le déploiement du guichet national a pris du retard. L'administration a indiqué que la version complète du portail destiné aux loueurs ne serait pleinement opérationnelle qu'au second semestre 2026, la mise en service de la version suivante du système d'échange avec les plateformes étant attendue au quatrième trimestre.
L'obligation existe et elle est ferme : votre logement doit être déclaré et votre numéro doit figurer sur vos annonces. En revanche, le canal par lequel vous obtenez ce numéro dépend encore de l'avancement de votre commune. La bonne démarche est simple et n'a pas changé : appelez votre mairie et demandez la procédure en vigueur chez eux. Si vous détenez déjà un numéro obtenu localement, gardez-le et vérifiez qu'il est bien affiché sur toutes vos annonces.
Le numéro d'enregistrement se présente sous la forme d'une suite de treize chiffres. Il est propre au logement, pas au propriétaire : deux biens, deux numéros. Et il doit être visible sur Airbnb, Booking, Abritel et toute autre plateforme où vous publiez — une annonce sans numéro s'expose au retrait par la plateforme, qui a l'obligation légale de vérifier.
C'est la mesure qui coûte le plus cher, et curieusement celle dont on parle le moins. Elle s'applique déjà, sur les revenus 2025 déclarés en 2026.
Traduction sur un cas réel. Une maison qui encaisse 18 000 € de recettes annuelles :
| Situation | Régime applicable | Revenu imposable |
|---|---|---|
| Avant la loi, non classé | Micro-BIC, abattement 50 % | 9 000 € |
| Aujourd'hui, non classé | Recettes > 15 000 € → régime réel obligatoire | selon charges réelles |
| Aujourd'hui, classé | Micro-BIC, abattement 50 % | 9 000 € |
Deux conséquences pratiques, et elles sont importantes :
La loi introduit pour la première fois une exigence de performance énergétique sur les meublés de tourisme. Elle se déploie en deux temps.
Un logement nouvellement mis en location saisonnière doit présenter un DPE classé entre A et E. En pratique, cela concerne les zones tendues et les communes qui ont mis en place ce dispositif — en Vendée, surtout le littoral.
Tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, qu'ils soient ou non soumis à autorisation. C'est loin, mais c'est un signal clair : un bien classé F ou G aujourd'hui devra faire l'objet de travaux d'ici là.
La sanction en cas de mise en location d'un logement dont la classe n'est pas autorisée peut atteindre 5 000 €.
Quand un propriétaire nous confie un bien mal classé, on ne parle pas d'isolation par l'extérieur d'entrée de jeu. On regarde d'abord ce qui améliore le DPE et le confort du voyageur en même temps : le mode de chauffage, la production d'eau chaude, les menuiseries. Ce sont exactement les trois postes qui reviennent le plus souvent dans les avis négatifs en hiver. Améliorer le DPE et améliorer sa note se recoupent largement — autant faire les deux d'un coup.
C'est le cœur du texte : la loi transfère aux maires des outils qu'ils n'avaient pas. Selon la commune, vous pouvez donc être concerné par :
En Sud Vendée, la situation est très contrastée. Les communes rurales — Fontenay-le-Comte, Vouvant, les communes du Marais poitevin — n'ont pour l'essentiel pas mis en place de dispositif restrictif : elles ont plutôt intérêt à voir se développer l'hébergement touristique. Les communes littorales, où la pression sur le logement à l'année est forte, encadrent nettement plus.
Ne vous fiez jamais à ce qu'on vous dit d'une commune voisine : ces décisions sont strictement locales et peuvent changer à chaque conseil municipal.
Si votre bien est en copropriété, ce paragraphe est le plus important de l'article pour vous.
Avant, modifier le règlement de copropriété pour interdire la location meublée touristique exigeait l'unanimité — autant dire que c'était presque impossible. La loi Le Meur abaisse ce seuil à la majorité des deux tiers lorsque le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise. Cette disposition a été contestée, puis validée par le Conseil constitutionnel en mars 2026 : elle est donc solide.
Deuxième changement, plus discret mais tout aussi structurant : tout copropriétaire qui loue en meublé touristique doit désormais en informer le syndic, qui inscrit le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. La discrétion n'est plus possible.
Relisez votre règlement avant tout : une clause d'habitation bourgeoise stricte peut déjà interdire l'activité, indépendamment de tout vote. Informez le syndic plutôt que d'attendre d'être découvert — une activité déclarée et bien tenue se défend beaucoup mieux en assemblée générale. Et si le sujet arrive à l'ordre du jour, soyez présent : ces votes se gagnent ou se perdent sur la présence physique et sur la démonstration que votre location ne crée aucune nuisance.
Elles ont été alourdies. Les montants ci-dessous sont des plafonds : le juge module selon la situation.
| Manquement | Amende pouvant atteindre |
|---|---|
| Absence d'enregistrement du logement | 10 000 € |
| Fausse déclaration ou usage d'un numéro qui n'est pas le vôtre | 20 000 € |
| Dépassement du plafond de nuitées en résidence principale | 15 000 € |
| Mise en location avec un DPE non autorisé | 5 000 € |
Le risque le plus immédiat n'est pourtant pas l'amende : c'est le retrait de l'annonce. Les plateformes ont l'obligation de vérifier les numéros d'enregistrement et de retirer les annonces non conformes. Une annonce retirée en juin, c'est une saison perdue — et un classement dans les résultats de recherche qu'il faut des mois à reconstruire.
Deux questions : quelle est la procédure d'enregistrement chez vous aujourd'hui, et avez-vous pris des délibérations sur les meublés de tourisme. Dix minutes au téléphone.
Sur chaque annonce, sur chaque plateforme. C'est le manquement le plus fréquent et le plus facile à corriger.
Si vous dépassez 15 000 € de recettes, ou si vous comptez y arriver, c'est la démarche à la meilleure rentabilité de toute votre activité.
Une heure suffit à trancher entre micro-BIC et régime réel. Sur un bien qui tourne bien, se tromper de régime coûte plus cher que le comptable.
Et informez le syndic. C'est aujourd'hui une obligation, et c'est aussi votre meilleure protection.
« Sur nos rendez-vous, neuf propriétaires sur dix connaissent l'histoire du numéro d'enregistrement. Presque aucun n'a vu passer le changement d'abattement fiscal. C'est pourtant celui-là qui leur coûte de l'argent tous les ans. La première chose qu'on regarde ensemble, ce n'est pas l'annonce : c'est de savoir si le bien est classé. »
Oui. C'est précisément ce que change la loi Le Meur : l'enregistrement est généralisé à toutes les communes de France, alors qu'il était auparavant réservé à certaines villes. Que vous louiez à Paris ou dans un hameau du Marais poitevin, votre logement doit être déclaré et votre numéro doit figurer sur vos annonces.
La loi prévoit un téléservice national unique, dont le déploiement complet est encore en cours au second semestre 2026. En attendant que le portail soit pleinement opérationnel partout, la marche à suivre dépend de votre commune : appelez votre mairie et demandez la procédure en vigueur. Si vous avez déjà un numéro obtenu localement, il reste valable et doit rester affiché.
Dans l'immense majorité des cas en Sud Vendée, non. L'exigence d'un DPE compris entre A et E ne s'applique aujourd'hui qu'aux logements nouvellement mis en location dans les communes qui appliquent l'autorisation de changement d'usage. En revanche, au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Un bien en F ou G a donc des travaux devant lui.
Depuis la loi Le Meur, oui, sans hésitation, dès que vos recettes approchent 15 000 € par an. Le classement coûte 150 à 250 €, vaut cinq ans, et vous conserve l'abattement micro-BIC de 50 % avec un plafond de 77 700 € au lieu de 15 000 €. C'est aussi un argument commercial sur l'annonce et, souvent, une taxe de séjour plus favorable.
Oui, plus facilement qu'avant. Lorsque le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise, l'interdiction de la location meublée touristique peut être votée à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif en mars 2026. Vous devez par ailleurs informer votre syndic de votre activité.
On regarde ensemble votre commune, votre régime fiscal et votre classement — et on vous dit ce qu'il faut corriger. C'est gratuit et sans engagement.
Estimer mes revenus →