Les chiffres qu'on voit circuler sont presque toujours des recettes brutes, présentées comme des revenus. Voici le calcul complet, frais par frais, sur des biens réels de notre secteur.
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« Mon voisin fait 30 000 € avec son gîte. » Peut-être. Mais 30 000 € de quoi ? De recettes encaissées avant frais, ou de ce qui reste sur son compte à la fin de l'année ? Entre les deux, il y a souvent un facteur deux.
Ce que les voyageurs paient, hors taxe de séjour. C'est le chiffre que tout le monde annonce en soirée. Il ne veut rien dire tout seul.
Les recettes moins tous les frais : plateforme, énergie, assurance, entretien, gestion. C'est le seul chiffre comparable à un loyer.
Ce qui reste vraiment. Depuis la réforme du micro-BIC, l'écart entre les deux derniers s'est nettement creusé, et le régime fiscal choisi pèse maintenant plus lourd que bien des optimisations d'exploitation.
Fourchettes observées sur notre secteur, pour un bien correctement photographié, tarifé dynamiquement et noté au-dessus de 4,7.
| Commune | Studio / T2 | Maison 3 chambres | Gîte 6 à 8 pers. |
|---|---|---|---|
| Fontenay-le-Comte | 8 000 – 10 000 € | 14 000 – 18 000 € | 18 000 – 24 000 € |
| Vouvant / Mervent | 12 000 – 16 000 € | 18 000 – 23 000 € | 24 000 – 30 000 € |
| Marais poitevin | 11 000 – 14 000 € | 16 000 – 20 000 € | 21 000 – 27 000 € |
| La Roche-sur-Yon | 10 000 – 13 000 € | 17 000 – 22 000 € | — |
| Les Sables-d'Olonne | 13 000 – 17 000 € | 25 000 – 32 000 € | 38 000 – 48 000 € |
Recettes brutes annuelles, hors frais de plateforme. Détail par type de bien sur chaque page secteur. Un gîte de caractère avec spa ou piscine dépasse régulièrement ces fourchettes de 20 à 30 %.
C'est la donnée la plus mal comprise du métier — et celle qui explique pourquoi le littoral n'est pas toujours le meilleur placement.
| Secteur | Occupation annuelle | Nuitée moyenne | Profil |
|---|---|---|---|
| La Roche-sur-Yon | 55 – 65 % | modérée | Régulier toute l'année |
| Fontenay-le-Comte | 50 – 60 % | modérée | Soutenu par la semaine |
| Marais poitevin | 45 – 55 % | moyenne | Saison longue, avril à octobre |
| Vouvant | 45 – 55 % | élevée | Week-ends et patrimoine |
| Les Sables-d'Olonne | 40 – 50 % | très élevée | Concentré sur l'été |
Le littoral affiche les nuitées les plus fortes et l'occupation la plus faible : l'essentiel du chiffre s'y fait sur huit à dix semaines. À l'intérieur des terres, la nuitée est deux fois moins chère mais le calendrier tourne. Sur l'année, les écarts se resserrent beaucoup plus qu'on ne l'imagine — et le risque est mieux réparti.
Voici la liste complète pour une maison 3 chambres qui encaisse 16 000 €.
| Poste | Détail | Montant annuel |
|---|---|---|
| Frais de plateforme | ~3 % côté hôte sur Airbnb, davantage sur Booking | 480 € |
| Électricité, eau, chauffage | Poste très sous-estimé : les voyageurs ne font pas d'économies | 1 400 € |
| Internet et abonnements | Fibre, streaming | 400 € |
| Assurance adaptée | Surcoût par rapport à une police classique | 200 € |
| Entretien et petites réparations | Rotation rapide = usure rapide | 600 € |
| Renouvellement du linge et de la vaisselle | Environ un tiers du linge chaque année | 300 € |
| Consommables | Papier, produits, café, produits d'accueil | 350 € |
| Photos, outil de tarification, divers | Amorti sur l'année | 350 € |
| Gestion déléguée | 20 % des recettes | 3 200 € |
| Total des frais | 7 280 € |
Ménage et linge de rotation non comptés : ils sont facturés au voyageur en supplément, pas au propriétaire. La taxe de séjour est collectée puis reversée : neutre. La taxe foncière n'apparaît pas non plus, puisqu'elle serait due de la même façon en location classique.
| Studio Fontenay | Maison 3 ch. | Gîte 6-8 Vouvant | |
|---|---|---|---|
| Recettes brutes | 9 000 € | 16 000 € | 27 000 € |
| Frais d'exploitation | − 2 700 € | − 4 080 € | − 6 000 € |
| Gestion déléguée (20 %) | − 1 800 € | − 3 200 € | − 5 400 € |
| Net avant impôt | 4 500 € | 8 720 € | 15 600 € |
| Équivalent loyer mensuel | 375 € | 727 € | 1 300 € |
La dernière ligne est celle qui doit guider votre décision : c'est le seul chiffre comparable à ce que vous toucheriez avec un locataire à l'année.
Sur le studio, l'écart avec une location classique est faible. Sur le gîte, il est considérable : 1 300 € par mois là où le même bien se louerait 700 € à l'année. C'est là que se trouve tout l'intérêt économique de la courte durée — sur les biens de caractère, capacitaires ou atypiques, pas sur les petits appartements standards. Nous préférons le dire avant qu'après.
| Bien | Longue durée, net | Courte durée déléguée, net | Écart |
|---|---|---|---|
| Studio Fontenay | 4 300 € | 4 500 € | + 5 % |
| Maison 3 chambres | 9 150 € | 8 720 € | − 5 % |
| Gîte de caractère 6-8 pers. | 7 950 € | 15 600 € | + 96 % |
Sur une maison ordinaire en délégation complète, la courte durée ne rapporte pas plus. Ce qu'elle apporte est ailleurs, et ce n'est pas rien : vous récupérez votre bien quand vous le voulez, sans préavis ni procédure ; il n'y a aucun risque d'impayé, puisque le voyageur paie avant d'entrer ; et le logement est nettoyé et inspecté chaque semaine, ce qui rend toute dégradation immédiatement visible.
Sur un gîte, en revanche, la question ne se pose même pas.
La loi Le Meur a rebattu les cartes, et beaucoup de propriétaires ne l'ont pas encore intégré.
| Situation | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Au-delà : régime réel | Charges et amortissement déduits | — |
Sur notre gîte à 27 000 € de recettes, la différence est brutale. Non classé, le micro-BIC n'est plus accessible : c'est le régime réel, avec un comptable. Classé, le micro-BIC reste ouvert avec 50 % d'abattement. Le classement coûte 150 à 250 € et vaut cinq ans : c'est la démarche la mieux rémunérée de toute l'activité.
Une précision qui rassure : le régime réel n'est pas une punition. Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui ramène souvent le revenu imposable à zéro pendant plusieurs années. Le coût, c'est un comptable — 500 à 900 € par an, largement absorbés dès que les recettes dépassent 20 000 €.
« Quand un propriétaire nous annonce ce que son bien rapporte, on lui demande toujours s'il a compté l'électricité de l'hiver. En général, non. C'est pour ça qu'on présente nos estimations en net, avec la ligne “équivalent loyer mensuel” : c'est le seul chiffre qui permet de décider vraiment. »
Entre 45 et 60 % sur l'année selon le secteur, pour un bien correctement géré. En dessous de 35 %, le problème vient presque toujours du prix ou de l'absence de stratégie hors saison, rarement du logement lui-même. Au-dessus de 65 % à l'intérieur des terres, il est probable que vos tarifs soient trop bas.
L'énergie, très largement en tête : un voyageur ne fait pas d'économies de chauffage, et la facture d'hiver surprend systématiquement. Viennent ensuite le renouvellement du linge, qu'il faut remplacer bien plus vite qu'en location classique, et les petites réparations liées à la rotation rapide des occupants.
Cela dépend entièrement du bien. Sur un appartement ordinaire géré par une conciergerie, l'écart net est de quelques points, dans un sens ou dans l'autre. Sur un gîte ou un bien de caractère, la courte durée peut rapporter le double. Dans tous les cas, elle apporte la disponibilité du bien et l'absence de risque d'impayé.
Comptez 18 à 25 % des recettes selon l'étendue de la prestation. Chez nous, vos loyers arrivent directement sur votre compte : nous ne touchons jamais à vos revenus locatifs, et nous vous adressons une facture de prestations en fin de mois, détaillée poste par poste. Il n'y a pas d'engagement de durée.
Oui, en bénéfices industriels et commerciaux, après avoir déclaré l'activité et obtenu un SIRET. Deux régimes possibles : le micro-BIC, avec un abattement de 30 % pour un meublé non classé jusqu'à 15 000 € de recettes ou de 50 % pour un meublé classé jusqu'à 77 700 € ; ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien.
On vous envoie une estimation en net, avec l'équivalent loyer mensuel et le détail des frais. Gratuit, en 2 minutes, sans engagement.
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