Une demande qui ne faiblit jamais, des nuitées parmi les plus élevées de la région — et la commune la plus encadrée de tout notre secteur. Ici, la réglementation décide de tout.
Estimer mes revenus →La Rochelle cumule ce que peu de villes françaises réunissent : le Vieux-Port et ses tours, l'Aquarium, un pôle universitaire de plusieurs milliers d'étudiants, un centre de congrès, les Francofolies et le Grand Pavois.
Pour un propriétaire, cela se traduit par une demande qui ne s'éteint jamais. L'été appartient au tourisme, mais le reste de l'année tourne grâce aux congrès, aux déplacements professionnels, aux visites de familles d'étudiants et aux événements. Là où une station balnéaire dort de novembre à mars, La Rochelle continue de remplir.
Les nuitées y sont les plus élevées de notre secteur, à peu près au niveau des Sables-d'Olonne — mais sur une saison bien plus longue.
C'est le point décisif, et il faut le regarder en face avant tout projet.
Pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à La Rochelle, il faut une autorisation de changement d'usage — et celle-ci s'accompagne d'une obligation de compensation : transformer un local commercial en logement de surface équivalente, parfois supérieure selon la zone. Pour un particulier, c'est en pratique hors de portée.
Les contrôles ont été renforcés depuis le 1er janvier 2026. Et depuis juin 2025, le port de plaisance interdit par ailleurs la location d'hébergement à quai, après dix ans de tolérance.
Autrement dit : à La Rochelle, on ne se lance pas sans avoir vérifié sa situation. Un logement mis en ligne sans autorisation expose à des sanctions lourdes.
La ville prévoit une voie que peu de propriétaires connaissent : le changement d'usage temporaire, en location mixte.
Le principe est simple. Vous louez votre bien neuf mois à un étudiant, ou six mois en bail mobilité, et vous le passez en meublé de tourisme le reste de l'année. Vous restez dans le cadre légal, et vous captez l'été — la période où les tarifs sont les plus hauts.
Économiquement, ce montage est même plus solide qu'une location touristique pure : le locataire de longue durée couvre vos charges pendant les mois creux, et la saison estivale génère la marge. Le risque de vacance hivernale, qui plombe tant de projets, disparaît.
Avec quelque quatorze mille étudiants dans la ville, trouver un locataire pour la période universitaire n'est pas le point difficile du projet.
| Type de bien | Nuitée basse saison | Nuitée haute saison | Été seul (bail mixte) |
|---|---|---|---|
| Studio centre / Vieux-Port | 70 € | 145 € | 5 000 – 7 000 € |
| T2 | 95 € | 200 € | 7 000 – 10 000 € |
| T3 | 125 € | 270 € | 10 000 – 14 000 € |
| Maison 4 chambres | 190 € | 420 € | 16 000 – 22 000 € |
La dernière colonne correspond à la part touristique seule, en montage mixte — à laquelle s'ajoutent les loyers de la période étudiante ou du bail mobilité. Montants bruts avant frais de plateforme.
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« À La Rochelle, la question n'est jamais “est-ce que ça se loue” — ça se loue toujours. La question, c'est “avez-vous le droit”. Le bail mixte est la réponse que la plupart des propriétaires ignorent, alors qu'elle règle à la fois la réglementation et le trou de l'hiver. »
Oui, dans la limite de 120 nuits par an, sans changement d'usage. Au-delà, le logement est requalifié en résidence secondaire et l'autorisation devient nécessaire. Attention : la loi permet désormais aux communes d'abaisser ce plafond.
Pour transformer un logement en meublé de tourisme, la ville demande de créer en échange un logement équivalent, généralement en transformant un local commercial. C'est ce qui rend l'autorisation quasi inaccessible à un particulier, et c'est pourquoi le bail mixte est presque toujours la meilleure voie.
Il demande un cadrage juridique sérieux au départ — c'est un point sur lequel il ne faut pas économiser un avocat. Une fois le montage en place, la gestion est simple : une période étudiante ou bail mobilité, puis une saison touristique.
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